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          1. 專家觀點

            POINT
            中國酒店行業發展的趨勢和機會

            飯店需要把握逐漸發展變化的市場狀況,并執行有效的資產管理策略,以最大化投資回報、最小化風險。以下總結了行業的一些關鍵趨勢和機會。
            ??根據仲量聯行酒店集團和中國旅游飯店業協會共同發布的最新研究報告《中國飯店市場城市景氣分析》,在中國飯店市場新增供給和需求持續不斷增長狀況的影響下,越來越多的開發商和投資者的關注焦點由建造新飯店轉向如何保護并增強飯店資產以解決現有及未來即將面臨的挑戰和前行壓力。仲量聯行酒店集團認為飯店需要把握逐漸發展變化的市場狀況,并執行有效的資產管理策略,以最大化投資回報、最小化風險。報告也總結了行業的關鍵趨勢和機會,例如:
            ??受訪飯店預計2012年每間可出租客房收入增長3.1%,明顯低于2011年全年的實際增長率10.0%.
            ??從觀察的35個城市來看,2011年飯店客房數量的增長率為14.4%.其中一線城市的增長率保持穩定,而二三線城市由于其城市規劃起步相對較晚,因此新增供給將保持持續增長的可能。預計截至2014年年底,二、三線城市的飯店供給增長率將分別達到約21.5%和28.6%.
            ??商務客源仍然為飯店的主導客源,會議會展和獎勵旅游仍將作為未來重要的需求驅動因素之一,而休閑旅游市場將隨著國內居民消費能力逐步提升的推動下積極促進旅游和飯店市場的發展。
            ??飯店經營成本壓力持續不斷上升,人力資本的控制成為重要關注點之一。
            ??安瑞達,仲量聯行酒店集團中國區董事總經理指出:“雖然的中國經濟發展十分迅速,但目前很多城市的飯店市場都面臨需求和供給的不平衡,這種現象在五星級酒店市場十分明顯。而在有限服務以及中端酒店市場我們看到了類似與10年前經濟型酒店需求大幅增長的發展空間,并持續到現在仍然可以保持超過85%的客房出租率?!敝倭柯撔芯频昙瘓F中國區高級副總裁及酒店咨詢業務負責人,何超先生指出:“參與本次問卷調查的飯店中,雖然由于物價上漲而造成的營業成本的增加和人力成本不斷上升這兩方面所面臨的挑戰與2011年相比有明顯的突出性表現,但仍有44.6%的飯店表示未來樂觀或者非常樂觀,這一比例與2011年43.0%的調查結果相比有所提高?!?br> ??十大飯店供給增長市場
            ??由于飯店資產具有相對較強的抵御通貨膨脹能力,其折舊和攤銷可以抵扣相應稅額,可以提供持續現金流和較長回報期并利于土地的增值,在房地產調控政策影響和房地產行業投資持續放緩的情況下,房地產開發商仍看好飯店資產的投資。預計截至2014年年底,太原、???、鄭州、珠海、合肥、哈爾濱、長沙、桂林、廈門和天津是未來飯店供給增長率排名前十的城市,而上海、天津、成都、沈陽、廈門、武漢、北京、廣州、??诤蜔o錫則是未來飯店客房增長量最大的十大城市。
            ??城市競爭力及飯店市場發展特性
            ??結合仲量聯行研究部最新的研究報告《中國新興城市50強》中提出的關于城市競爭力的分析,從城市的房地產市場環境、人文、基礎設施等經濟因素可以綜合判斷城市發展曲線以及對飯店市場發展的影響。對于開發和成熟度相對較高的城市而言,雖然飯店市場的支撐能力較強,但同時也需要關注市場需求特性和客源類型對飯店市場的影響。對于飯店市場發展較好的城市而言,現有飯店供給能夠較好滿足市場需求,但也意味著未來在供給增長速度大于需求增長速度的情況下,飯店市場總體業績將面臨較大壓力。對國際酒店運營商而言需要更具靈活性和適應能力在正在涌現新發展機遇但尚未經過市場考驗的三線城市開拓市場。
            ??資產管理和可持續開發戰略
            ??中國飯店市場正在循序漸進的從不斷開發/擴張的階段轉入飯店資產持有/維護階段。人力成本和運營成本的持續上升,新增供給進入市場而帶來的競爭壓力以及現有飯店硬件設施逐步老化的影響下給飯店投資者、業主和運營者都帶來了較大的挑戰和前行壓力。飯店業主和運營者都需要關注所處的飯店市場周期,并結合自身的飯店資產周期制定有效的資產管理策略。專業的資產管理將保障飯店資產價值,提早準備一套全面性的資產處置計劃以最大程度規避風險,而執行良好的飯店資產管理將包括有效的成本管理策略、明確市場銷售策略、合理化預算、預測市場環境、分散風險、優化客源以及最大化收益等措施。
            ??旅游目的地飯店市場的未來
            ??受需求增長和國家政策導向等多方面因素驅動的影響下,全國范圍內掀起了旅游目的地開發的熱潮,同時帶動了旅游目的地飯店的發展。然而,旅游地產項目由于投資巨大,競爭激烈,涉及的行業和業態較多,復雜性較強而存在一定的投資風險。旅游目的地的發展受政府長期規劃、調控和推廣的影響巨大,因此,開發商需要綜合考慮并整合一系列的旅游要素通過多種策略的執行來應對旅游目的地飯店市場未來將要面臨的挑戰。
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